A notificação de despejo costuma ser um tema delicado para locadores e locatários. O simples recebimento desse tipo de aviso costuma gerar dúvidas, insegurança e até desconforto, tanto para quem precisa enviar quanto para quem recebe. Esse cenário é mais comum do que parece, especialmente quando o acordo entre as partes se rompe, seja por inadimplência ou outros fatores. Neste artigo, você vai entender como funciona o procedimento da notificação extrajudicial de desocupação, o que diz a lei, e como proteger direitos ao longo do processo.
Transparência é o começo de qualquer solução.
Por que existe a notificação de despejo?
Antes de falar sobre os procedimentos, vale uma pausa. Por que, afinal, tantos contratos de locação terminam em notificações e conflitos? Existem muitos motivos, mas inadimplência, término do contrato ou descumprimento de cláusulas são as causas mais comuns. O fato é que a legislação brasileira busca equilibrar os direitos e deveres de locadores e locatários, mas nem sempre o diálogo é suficiente.
Em casos de impasse, a notificação prévia é um passo necessário e previsto em lei, antes de qualquer ação judicial. Sem essa comunicação, boa parte dos processos nem sequer pode ser iniciada. Segundo decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, a notificação formal é obrigatória, e serve como uma chance de acordo e regularização sem precisar entrar na justiça (veja detalhes).
Quais as principais causas do despejo?
Os motivos para uma ordem de desocupação são variados. É quase impossível prever todos, mas alguns são mais recorrentes. Entre eles:
- Inadimplência do aluguel ou encargos.
- Descumprimento de cláusulas do contrato (uso indevido do imóvel, realização de obras sem autorização).
- Fim do prazo do contrato sem interesse de renovação.
- Necessidade de retomada do imóvel para uso próprio do proprietário, nos termos legais.
- Rescisão unilateral, conforme prazos e regras previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Importante lembrar que o procedimento não deve ser feito de qualquer jeito. Uma notificação feita sem seguir os ritos legais pode ser contestada — e até anulada pelo judiciário.
Notificação extrajudicial: quando, como e por quê?
Seja pelo correio, cartório ou plataformas digitais como a Escrybe, a comunicação tem um papel de destaque em conflitos imobiliários. O envio de uma carta, telegrama ou até e-mail registrado pode ser decisivo para criar um registro do aviso. É o famoso “deixar tudo documentado”.
- Permite que as partes tentem um acordo antes de recorrer à justiça.
- Serve como prova documental, principalmente nos casos em que a comunicação do locador é questionada.
- Resguarda direitos do proprietário e também do inquilino.
Além disso, em muitos casos, o simples recebimento desse aviso já faz o locatário buscar regularizar o débito e evitar o despejo. Segundo este guia sobre despejo iminente e seus prazos, o aviso prévio de 30 dias é básico — salvo exceções previstas em contrato ou em lei.
Procedimentos recomendados
Existem várias formas de formalizar esse aviso, mas os meios mais aceitos são:
- Carta registrada com aviso de recebimento (AR)
- Notificação via cartório de títulos e documentos
- Citação judicial (em caso de processo)
- Telegrama enviado pelo correio, com confirmação
- Plataformas digitais seguras — o e-mail registrado da Escrybe oferece validade jurídica, velocidade e economia para advogados e empresas
É importante lembrar que, ao emitir essa comunicação, o locador precisa especificar claramente:
- Motivo da solicitação de desocupação
- Prazos para regularização
- Consequências do não cumprimento
Um aviso claro evita surpresas e conflitos maiores.
Se quiser entender mais sobre modelos e dicas, este conteúdo sobre direitos e deveres ligados à notificação aprofunda exemplos de situações e documentos utilizados.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é a referência principal em locações urbanas no país. O texto detalha prazos, direitos e obrigações de cada parte durante a vigência e a rescisão contratual. Veja alguns pontos de destaque:
- Art. 6º e 7º: Permitem a denúncia unilateral do contrato, fixando os prazos de aviso prévio.
- Art. 9º: Prevê hipóteses para rescisão, incluindo inadimplência e uso irregular do imóvel.
- Art. 23 e 26: Determinam os deveres do inquilino quanto à conservação e devolução do imóvel.
- Art. 62 a 66: Tratam especificamente da ação de despejo, inclusive da necessidade do envio de notificação prévia documentada.
No geral, a legislação garante equilíbrios: tanto o locador tem o direito de exigir a devolução, quanto o locatário pode contestar, especialmente se identificar abuso ou descumprimento do que está no contrato.
Prazos e consequências: o que esperar em cada etapa
Receber ou emitir um comunicado desse tipo provoca ansiedade em qualquer um. Mas entender os prazos legais e as consequências de cada etapa pode ajudar a agir com mais calma e segurança.
Prazos para desocupação
- Via de regra, o locatário deve ser notificado com, ao menos, 30 dias de antecedência para desocupar o imóvel. Em contratos por tempo determinado, pode haver prazos diferentes, sempre respeitando a lei.
- Se houver inadimplência, muitos contratos preveem o chamado “prazo de purga da mora” — normalmente até 15 dias para quitar a dívida e evitar o despejo.
- Propostas recentes, como o Projeto de Lei nº 3.999/2020, buscam reduzir a burocracia e permitir medidas extrajudiciais para acelerar o processo, com prazos de 15 a 30 dias dependendo do caso (análise detalhada).
Não cumprir esses prazos pode acarretar nulidade, atrasos e desgastes jurídicos.
Consequências jurídicas
- Se o inquilino não desocupar voluntariamente o imóvel, o proprietário pode entrar com ação judicial de despejo.
- Se a ação for procedente, o juiz pode estabelecer prazos diferenciados para saída, que variam conforme o tipo de contrato e motivo do despejo.
- Em alguns casos, caso o locatário resista sem justificativa, pode ser obrigado a arcar com multas e despesas adicionais previstas em contrato.
Vale ressaltar: é sempre melhor tentar resolver sem litígio. Situações extremas, como remoção compulsória, são desagradáveis para ambos, além de custosas.
Direitos e deveres de cada parte
Quando se fala em locação, as responsabilidades estão claramente divididas. A Lei do Inquilinato é detalhada nesse ponto, mas, na prática, algumas dúvidas são bem comuns.
Obrigações do locador:
- Garantir a posse do imóvel em condições de uso adequado.
- Mantê-lo livre de vícios graves que impeçam sua utilização.
- Respeitar prazos e não exigir a saída antes do período previsto, salvo exceções legais.
- Realizar notificações formais antes de ingressar na justiça.
Deveres do locatário:
- Pagar o aluguel e encargos em dia.
- Utilizar o imóvel conforme o combinado e cuidar para não causar danos.
- Devolver o imóvel nas condições recebidas, salvo o desgaste natural.
- Notificar o locador sobre defeitos ou problemas estruturais.
Há casos em que ambas as partes descumprem deveres. Por isso, documentar os processos ajuda a proteger direitos e evita discussões longas — a importância da notificação extrajudicial é indiscutível nesse contexto.
Como deve ser devolvido o imóvel?
Muita gente pensa: basta entregar as chaves e pronto. Mas não é bem assim. O imóvel deve ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido, descontando-se apenas o uso normal decorrente do tempo.
- Reparos estruturais causados pelo uso indevido devem ser feitos pelo locatário.
- Pequenas manutenções, pintura, consertos de danos visíveis são quase sempre exigidos na devolução.
- A entrega das chaves deve ser acompanhada de vistoria — preferencialmente com laudo fotográfico ou relatório assinado por ambas as partes.
Negligenciar essa vistoria pode gerar disputas posteriores, até mesmo ações judiciais para cobrança de danos. Em situações de impasse, o proprietário pode reter valores da caução até que tudo seja resolvido.
Modelos e estrutura de carta de despejo
A redação deste tipo de documento não precisa ser rebuscada; objetividade é fundamental. No conteúdo sobre como redigir cartas de notificação persuasivas, você encontra dicas para tornar a comunicação mais clara e assertiva.
Em resumo, a notificação deve conter:
- Data e local
- Identificação completa do destinatário e do remetente
- Descrição do imóvel
- Citação do motivo do pedido de devolução
- Prazos legais para regularização ou desocupação
- Possíveis consequências em caso de não atendimento
- Assinatura (manual ou digital, caso o envio seja eletrônico)
O importante é que o conteúdo seja direto, registrado e passível de comprovação futura. Serviços como o Virtual Box da Escrybe garantem que todas essas etapas — desde o envio até a guarda dos comprovantes — sejam feitas com segurança e praticidade.
Despejo extrajudicial: cenário atual e novas propostas
Até pouco tempo, era consenso: para retirar um ocupante do imóvel, apenas a via judicial era possível. Mas isto vem mudando. Um dos principais avanços em trâmite é o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que propõe a desjudicialização do despejo, principalmente quando há inadimplência. O objetivo é dar mais agilidade e menos custos tanto para locadores quanto para locatários (leia mais, análise).
A proposta prevê:
- Envio de notificação formal (pelo cartório ou plataforma digital reconhecida) com prazo de até 30 dias para regularização.
- Lavratura de ata notarial caso não haja resolução.
- Possibilidade de requerer o despejo direto na justiça, caso o inquilino permaneça inadimplente ou não desocupe.
Esse movimento reflete a busca por soluções menos burocráticas, similares a sistemas já adotados em outros países. E plataformas como a Escrybe se destacam nesse contexto, por unir praticidade, validade jurídica e integração com sistemas usados por advogados e empresas.
Menos papelada, mais resultado.
Ajuda jurídica pode mudar o resultado
Receber um aviso assim ou ser obrigado a enviar pode dar a sensação de que “todo o poder” está nas mãos da outra parte. Mas buscar orientação jurídica muitas vezes faz toda a diferença. Advogados especializados conseguem analisar cláusulas, identificar abusos, sugerir negociações e garantir que o processo siga sem riscos futuros.
Além disso, o acompanhamento legal é fundamental para quem deseja contestar um despejo ou até mesmo negociar condições mais vantajosas. Se você está no papel de locador, pode receber orientações sobre meios mais seguros de envio, registro de provas e cumprimento dos prazos legais, temas que tratamos com profundidade no artigo sobre conflitos extrajudiciais e notificações.
Conclusão
A notificação para desocupar imóvel não é somente uma exigência da lei. Ela representa a chance de resolver conflitos sem litígios longos e desgastantes, garantindo que ambas as partes possam ter seus direitos preservados. Entender o que diz a legislação, os prazos e o modelo adequado para cada situação reduz riscos e abre caminho para soluções mais humanas.
Seja você locador, locatário ou advogado, busque sempre registrar cada etapa e recorrer a ferramentas confiáveis. Plataformas como a Escrybe vieram justamente para aproximar as pessoas da tecnologia e da segurança jurídica, unindo agilidade, economia e integração com seu dia a dia.
Não deixe sua decisão para depois: experimente nossos serviços e faça parte dessa nova fase da comunicação jurídica. Conheça a Escrybe e transforme a maneira como você envia e recebe notificações e correspondências!
Perguntas frequentes
O que é notificação de despejo?
A notificação de desocupação é um aviso formal, feito pelo proprietário do imóvel ao inquilino, informando que será necessário desocupar o imóvel em determinado prazo ou regularizar alguma situação, como o pagamento de débitos. Esse comunicado é obrigatório antes de iniciar uma ação de despejo e pode ser feito de várias formas documentadas – carta registrada, cartório de títulos e documentos, e até plataformas digitais com validade jurídica.
Como fazer uma notificação de despejo?
Para emitir esse comunicado, é preciso ser objetivo: identifique as partes, detalhe o imóvel, explique o motivo do pedido e defina prazos (geralmente 30 dias). O documento deve ser assinado e, idealmente, enviado por meio que gere prova do recebimento, como carta registrada, cartório ou serviços digitais com laudo técnico, como a Escrybe oferece. Nunca use apenas mensagens informais, pois elas podem não valer como prova em uma futura disputa.
Quais são os direitos do inquilino?
O locatário tem o direito de ser notificado com antecedência, de conhecer os motivos da solicitação e de contestar caso sinta que foi tratado de maneira injusta. Ele pode negociar prazos, regularizar débitos, ou contestar a ordem judicialmente se houver abuso ou descumprimento do contrato. Todo inquilino também tem direito a um prazo razoável para desocupar o imóvel, conforme legislação e contrato.
Quanto tempo leva um despejo?
O tempo varia conforme a causa, o contrato e o comportamento das partes. Em geral, após o aviso formal, o inquilino tem pelo menos 30 dias para desocupar voluntariamente. Caso seja necessário recorrer ao judiciário, o prazo pode se estender por meses, dependendo da justiça local e se o locatário decide contestar. Propostas de novas leis já sugerem prazos mais curtos para casos extrajudiciais, mas ainda há processos que podem demorar.
O que acontece se não responder à notificação?
Se o locatário não responder, regularizar a situação ou deixar o imóvel no prazo, o proprietário pode ingressar com uma ação judicial para forçar o despejo. O processo tende a ser mais rígido e pode envolver custos extras, multas e até um prazo menor para desocupação. Sempre é recomendável responder, tentar negociar ou buscar aconselhamento jurídico — ignorar o aviso costuma trazer mais complicações do que soluções.